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Caro Sérgio Rodrigues;

A Enfiteuse era prevista no antigo Código Civil de 1916 no artigo 678, do qual deriva diretamente do direito arrendatário de terras públicas e particulares, “mediante a obrigação, por parte do adquirente (enfiteuta), de manter em bom estado o imóvel e efetuar o pagamento de uma pensão ou foro anual (vectigal), certo e invariável, em numerário ou espécie, ao senhorio direto (proprietário). Este, através de um ato jurídico, inter vivos ou de última vontade, atribui ao enfiteuta, em caráter perpétuo, o domínio útil e o pleno gozo do bem”[1].

Imaginemos na idade média um senhorio que recebeu posses de várias terras do qual ainda não foram desbravadas, esse senhorio passava a posse para um colono de forma perpetua, onde ele iria receber os frutos dessas terras em forma de pensão ou foro anual. Nos tempos atuais essa instituição entrou em desuso por não ter um motivo cabível para essa transferência plena de posse em favor de outrem para receber uma pensão ou foro anual do qual os rendimentos eram insignificantes pois o ecebimento do foro é denominado laudemium e corresponde a 2,5% do preço de alienação do direito da enfiteuse, sendo devido pelo alienante ao proprietário.

No Novo Código Civil de 2003, a enfiteuse saiu do rol dos Direitos Reais, que são previstos no artigo 1.225. 

Espero que minha resposta tenha sido satisfatória. 

 

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A enfiteuse é o instituto mais amplo dos direitos reais, uma vez que é a permissão dada ao propiretário de entregar a outrem todos os direitos inerentes sobre a propriedade, incluse de dispor da mesma. Em conttapartida, o enfiteuta possui a obrigação de pagar ao senhoria pensão sobre esse direito. COntudo, a constituição de enfiteuse, atualmente, está vedada, pelo art. 2038 do CC.
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O novo Código Civil não mais disciplina a enfiteuse, tendo esta sido substituída pelo direito de superfície. O Còdigo Civil de 1916 nos oferecia o conceito em seu artigo 678, vejamos:

“Dá-se a enfiteuse, aforamento ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável” (art. 678, CC/16)

O novo Código Civil, em seu artigo 2.038, proibiu a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, relagando as existentes aos princípios do Código anterior até a sua extinção.

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"A enfiteuse é instituto do Direito Civil e o mais amplo de todos os direitos reais, pois consiste na permissão dada ao proprietário de entregar a outrem todos os direitos sobre a coisa de tal forma que o terceiro que recebeu (enfiteuta) passe a ter o domínio útil da coisa mediante pagamento de uma pensão ou foro ao senhorio. Assim, pela enfiteuse o foreiro ou enfiteuta tem sobre a coisa alheia o direito de posse, uso, gozo e inclusive poderá alienar ou transmitir por herança, contudo com a eterna obrigação de pagar a pensão ao senhorio direto.

A enfiteuse prestou relevantes serviços durante a época do Brasil Império com o preenchimento de terras inóspitas, incultivas e inexploradas, que eram entregues ao enfiteuta para dela cuidar e tirar todo o proveito. Ao foreiro são impostas duas obrigações, uma está no dever de pagar ao senhorio uma prestação anual, certa e invariável denominada foro, canon ou pensão; e a segunda obrigação está em dar ao proprietário o direito de preferência, toda vez que for alienar a enfiteuse. Se o senhorio não exercer a preferência terá direito ao laudêmio, ou seja, uma porcentagem sobre o negócio realizado, a qual poderá ser no mínimo de 2,5% sobre o valor da transação ou chegar até 100%. Porém, diante da possibilidade do laudêmio ser o valor integral do negócio, perde-se o interesse na venda e a enfiteuse acaba se resumindo numa transferência de geração em geração. Com o intuito de evitar essa cláusula abusiva onovo Código Civil proibiu não só sua cobrança como força a extinção do instituto nos termos do dispositivo abaixo:

Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior , Lei no3.071 , de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.

§ 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:

I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;

Assim, o CC/2002 não extinguiu as enfiteuses existentes, mas impossibilitou a instituição de novas.

Nada disso se aplica às enfiteuses de terras públicas e de terrenos de marinha, que nos termos do parágrafo 2º do artigo 2.038 são regidas por lei especial. Portanto, sob as regras do Decreto Lei 9.760 /46 o Poder Público continua podendo instituir enfiteuses de terras públicas e neste caso a prestação anual será de 0,6% sobre o valor atual do bem."[1]

[1] In http://lfg.jusbrasil.com.br/noticias/1061040/o-que-se-entende-por-enfiteuse

 
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Segunda a profa. Maria Helena Diniz, enfiteuse é o direito real  sobre coisa alheia que autoriza o enfiteuta a exercer, restritiva e perpetuamente sobre coisa imóvel, todos os poderes do domínio, mediante pagamento ao senhorio direto de uma renda anual.
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